Untervermietung – was Sie beachten müssen

Untervermietung ist generell möglich. In Österreich gelten bestimmte rechtliche Regelungen, die im Allgemeinen durch das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) geregelt sind. Dabei spielen die Art des Mietverhältnisses, der Umfang des Mietrechtsgesetzes und die spezifischen Vereinbarungen im Mietvertrag eine entscheidende Rolle. Hier sind die wichtigsten Gesetze und Vorschriften zur Untervermietung in Österreich:

1. Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung

• Generell erforderliche Zustimmung: Im Regelfall benötigen Mieter die Zustimmung des Vermieters, bevor sie ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten dürfen. Eine Ausnahme besteht, wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird, und dies keinen Nachteil für den Vermieter darstellt.
• Teilweise Untervermietung: Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung kann der Vermieter die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Diese Gründe sind in § 11 MRG geregelt und umfassen z. B. Überbelegung der Wohnung oder die Nutzung durch unangemessene Untermieter.
• Vollständige Untervermietung: Wird die gesamte Wohnung untervermietet, ist fast immer die Zustimmung des Vermieters notwendig. Ohne Zustimmung riskiert der Hauptmieter eine Kündigung des Mietvertrags.

2. Mietrechtsgesetz (MRG) (Untervermietung)

• Vollanwendungsbereich des MRG: In den meisten Fällen greift das MRG, das besondere Schutzvorschriften für Mieter vorsieht. Hierbei hat der Vermieter das Recht, über die Untervermietung informiert zu werden und kann unter bestimmten Bedingungen widersprechen.
• Teil- und Vollausnahme: Manche Mietverhältnisse (z. B. Einfamilienhäuser oder bestimmte Neubauten) fallen nicht vollständig unter das MRG. Hier gelten dann vorwiegend die Regeln des ABGB, die in manchen Punkten weniger streng sind.

3. Höhe der Untermiete

• Keine überhöhte Untermiete: Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Hauptmieter vom Untermieter nicht mehr Miete verlangen als anteilig zur Gesamtmiete, die er selbst an den Vermieter zahlt. Dies bedeutet, dass der Hauptmieter für einen untervermieteten Raum oder Teil der Wohnung keinen unangemessenen Gewinn erzielen darf.
• Anpassung nach Wohnungsanteil: Bei der Berechnung der Untermiete sollte der Mieter die Größe des untervermieteten Raums im Verhältnis zur Gesamtwohnung berücksichtigen. Auch die Nutzung gemeinsamer Bereiche wie Küche oder Badezimmer kann hier einfließen.

4. Rechte des Untermieters

• Rechte des Untermieters: Der Untermieter hat gewisse Rechte, die sich jedoch vom Hauptmieter unterscheiden. Zum Beispiel hat der Untermieter in der Regel keinen direkten Anspruch auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses, da sein Vertrag nur mit dem Hauptmieter besteht.
• Beendigung des Untermietverhältnisses: Wird der Hauptmietvertrag beendet, endet normalerweise auch der Untermietvertrag. Der Untermieter hat keinen direkten Anspruch, das Mietverhältnis mit dem Eigentümer fortzuführen.

5. Vertragliche Regelungen bei der Untervermietung

• Schriftlicher Vertrag: Es ist ratsam, den Untermietvertrag schriftlich festzuhalten. Darin sollten Punkte wie die Höhe der Miete, Dauer des Mietverhältnisses, Nutzung der Räume, Kaution und Kündigungsfristen geregelt werden.
• Kaution: Auch bei einem Untermietvertrag kann der Hauptmieter eine Kaution vom Untermieter verlangen. Die Höhe und Rückzahlung der Kaution sollten ebenfalls im Vertrag geregelt sein.

6. Mögliche Kündigungsgründe durch den Vermieter

• Der Vermieter kann das Hauptmietverhältnis kündigen, wenn der Mieter unerlaubt untervermietet oder wenn die Untervermietung den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen widerspricht. Auch eine überhöhte Miete bei der Untervermietung kann ein Kündigungsgrund sein.

7. Besondere Regelungen bei befristeten Mietverträgen

• Bei befristeten Mietverträgen ist die Untervermietung oft strenger geregelt. Manche Verträge schließen eine Untervermietung explizit aus, und in solchen Fällen sollte der Mieter besonders vorsichtig sein. Eine Untervermietung ohne Zustimmung kann hier zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages führen.

Fazit:

In Österreich ist die Untervermietung grundsätzlich möglich, allerdings unterliegt sie einer Reihe von gesetzlichen Regelungen. Die Zustimmung des Vermieters ist meistens erforderlich, und es dürfen keine überhöhten Mietbeträge vom Untermieter verlangt werden. Um rechtliche Probleme zu vermeiden, sollte die Untervermietung transparent, vertraglich geregelt und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen erfolgen. Es empfiehlt sich, vor einer Untervermietung den Mietvertrag genau zu prüfen oder rechtlichen Rat einzuholen.

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