Der Mietvertrag ist gekündigt, die Umzugskartons sind gepackt und die Vorfreude auf das neue Zuhause in Salzburg steigt – doch kurz vor der Schlüsselübergabe lauert ein Thema, das regelmäßig für emotionalen und finanziellen Streit zwischen Mietern und Vermietern sorgt: Die Definition von „besenrein“.
Viele Vermieter fordern im Übergabeprotokoll frisch gestrichene Wände, komplett verschlossene Bohrlöcher oder gar professionell gereinigte Teppichböden. Doch wer blindlings zu Pinsel und Spachtelmasse greift, tappt oft in die sogenannte Besenrein-Falle und investiert Zeit sowie Geld in Renovierungsarbeiten, die gesetzlich überhaupt nicht verpflichtend sind. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, was besenrein ausziehen laut Mietrecht wirklich bedeutet und wie Sie teure Fehler vermeiden.
1. Was bedeutet „besenrein“ laut österreichischem Mietrecht?
Der Begriff „besenrein“ wird im Alltag oft falsch interpretiert. Rechtlich gesehen bedeutet er keineswegs, dass die Wohnung in einen Zustand wie beim Erstbezug versetzt werden muss. Vielmehr geht es um eine grobe Reinigung der Räumlichkeiten. Das bedeutet konkret:
- Grober Schmutz weg: Alle Räume müssen ordentlich durchgesaugt oder ausgekehrt werden.
- Spinnweben und Reste entfernen: Spinnweben an den Decken und grobe Verunreinigungen auf Böden müssen beseitigt werden.
- Einbauten leeren: Einbaumöbel, die Küchenschränke, der Keller und der Balkon müssen vollständig geräumt und ausgewischt sein.
- Fenster & Sanitäranlagen: Die Fenster müssen nicht streifenfrei geputzt sein, sollten aber keine extremen Verschmutzungen aufweisen. Toilette und Waschbecken sollten grundgereinigt übergeben werden.
2. Die Ausmalpflicht: Wann müssen Sie wirklich zum Pinsel greifen?
Es ist der Klassiker bei der Wohnungsübergabe in Salzburg: Der Vermieter verlangt, dass die gesamte Wohnung weiß ausgemalt wird. Hier hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in Österreich jedoch eine sehr mieterfreundliche Linie gezogen. Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter pauschal dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug frisch ausgemalt zu übergeben, sind in den allermeisten Fällen unwirksam.
Es gelten jedoch zwei wichtige Ausnahmen, bei denen eine Renovierungspflicht beim Auszug besteht:
- Übermäßige Abnutzung: Haben Sie die Wände in auffälligen, extremen Farben (wie Knallrot, Dunkelblau oder Schwarz) gestrichen? Oder sind die Wände durch übermäßigen Nikotinkonsum oder Haustiere stark vergilbt bzw. beschädigt? Dann müssen Sie den ursprünglichen, neutralen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.
- Gültige Individualvereinbarung: Wurde die Pflicht zum Ausmalen nicht als gedruckte Standard-Klausel im Vertrag versteckt, sondern zwischen Ihnen und dem Vermieter ganz individuell ausgehandelt (und idealerweise schriftlich festgehalten), kann sie bindend sein. Das ist oft der Fall, wenn Sie beim Einzug eine mietfreie Zeit oder andere geldwerte Vorteile dafür erhalten haben.
Wichtiger Hinweis: Haben Sie die Wohnung ganz normal abgenutzt und die Wände weisen lediglich die üblichen hellen Gebrauchsspuren auf, müssen Sie beim besenrein Ausziehen laut Mietrecht nicht neu streichen – selbst wenn eine anderslautende Standard-Klausel im Vertrag steht!
3. Dübellöcher und Bohrlöcher: Schließen oder offenlassen?
Um Bilder, Regale oder den Fernseher zu befestigen, bohrt man Löcher in die Wand. Das gehört zur ganz normalen und vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung. Grundsätzlich müssen Sie Dübellöcher beim Auszug nicht zwingend verschließen, solange sich deren Anzahl im üblichen Rahmen bewegt.
Gibt es jedoch eine Vereinbarung im Mietvertrag zu den sogenannten Schönheitsreparaturen in Österreich, empfiehlt es sich aus rein pragmatischen Gründen, die Löcher fachgerecht mit etwas Spachtelmasse zu schließen. Das sorgt für einen optisch sauberen Eindruck bei der Übergabe und verhindert unnötige Diskussionen. Vorsicht ist bei Fliesen im Badezimmer geboten: Durchbohrte Fliesen können als Sachbeschädigung gewertet werden, wenn sie vermeidbar gewesen wären (z. B. durch Bohren in die Fugen).
4. Checkliste für eine reibungslose Wohnungsübergabe
Damit Sie bei der Übergabe auf der sicheren Seite sind und Ihre Kaution ohne Abzüge zurückerhalten, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Übergabeprotokoll nutzen: Bestehen Sie immer auf ein schriftliches, von beiden Parteien unterzeichnetes Protokoll.
- Fotodokumentation: Fotografieren Sie jeden Raum im leeren Zustand bei gutem Tageslicht – insbesondere den Zustand von Böden, Wänden und Fenstern.
- Zählerstände notieren: Halten Sie die aktuellen Stände von Strom, Gas und Wasser per Foto und im Protokoll fest.
- Fristen einhalten: Planen Sie die Endreinigung zeitlich so ein, dass Sie am Tag der Übergabe keinen Stress haben.
Entspannt ins neue Zuhause – Ihr Umzugsunternehmen in Salzburg
Ein Umzug kostet Kraft – warum sollten Sie sich also auch noch mit dem Stress der Endreinigung oder eventuellen Schönheitsreparaturen belasten? Als Ihr erfahrenes Umzugsunternehmen in Salzburg nehmen wir Ihnen die Arbeit ab. Wir sorgen nicht nur für einen sicheren Möbeltransport, sondern unterstützen Sie auf Wunsch auch bei der fachgerechten Entrümpelung oder der übergabebereiten Herrichtung Ihrer alten Wohnung.
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